💭 예전에 아파트를 알아볼 때, 같은 평형인데 로얄층이라며 2,000만 원이 더 비싼 매물을 봤어요. 부동산에서는 “이 층은 뷰도 좋고 소음도 없어서 금방 나가요”라고 했는데, 처음엔 그냥 상술 아닌가 싶었죠. 그런데 비교해보니 확실히 채광도 좋고 조용하더라고요. 결국 저희는 로얄층 바로 아래층을 선택했는데, 그 차이를 직접 체감하고 나니 왜 프리미엄이 붙는지 조금은 이해가 되더라고요.
부동산 매물 정보를 보다 보면 자주 마주치는 문구가 있습니다. “로얄층입니다. 프리미엄 붙어요.” 같은 평형, 같은 구조임에도 불구하고 몇 층이라는 이유만으로 수백에서 수천만 원의 가격 차이가 생기곤 하죠.
하지만 많은 분들이 궁금해합니다. “로얄층이 정확히 뭔데? 왜 그렇게 값이 더 나가는 거야?” “정말 그 정도 프리미엄을 지불할 가치가 있어?”
그래서 여기서는 부동산 시장에서 로얄층에 프리미엄이 붙는 실제 이유와 배경, 수요자들이 로얄층에 열광하는 심리적·물리적 요인, 그리고 프리미엄이 정당화되는 조건과 그렇지 않은 사례까지 꼼꼼히 짚어볼게요.
로얄층이란 무엇인가?
로얄층(Royal Floor)은 아파트 내에서 가장 이상적인 조건을 갖춘 층을 뜻합니다. 즉, 소음, 일조, 통풍, 뷰, 프라이버시, 접근성 등 다양한 요소를 종합적으로 고려했을 때, “이 정도면 최고의 입지다”라고 평가받는 층이죠.
하지만 이 개념은 어디까지나 상대적이고 상황 의존적입니다. 같은 10층이라도 단지, 입지, 주변 환경, 방향에 따라 전혀 다른 평가를 받습니다.
왜 프리미엄이 붙는 걸까?
가장 핵심적인 이유는 수요 대비 공급의 불균형입니다. 모든 층이 동일하게 선호되지 않기 때문에, 수요가 몰리는 특정 층은 자연스럽게 가격 경쟁이 발생합니다.
- 수요는 집중되는데, 공급은 한정적이다
→ 한 동에 로얄층이라 불릴 수 있는 층은 많아야 3~5개 정도. 그 외 나머지는 상대적으로 수요가 낮음 - 같은 구조, 같은 평형 안에서 ‘조건 우위’ 확보
→ 실거주자 입장에서 조금이라도 더 나은 환경을 위해 더 높은 금액을 감수함 - 향후 매도 시 ‘팔기 좋은 층’이라는 장점
→ 보편적으로 선호되는 층은 시장 유동성도 높음
프리미엄을 형성하는 핵심 요인 5가지
1. 소음에서 자유로운 위치
로얄층은 위층 또는 아래층 소음에서 상대적으로 자유롭습니다. 저층은 위에서 나는 발소리, 고성, 물 흐르는 소음 등을 고스란히 들을 수 있죠. 그에 반해 중층 이상은 상대적으로 생활소음에 덜 노출되기 때문에 선호도가 높습니다.
2. 일조량과 전망 확보
낮은 층은 건물이나 나무, 담장 등으로 인해 일조량이 부족하거나 조망이 가려지는 경우가 많습니다. 반면 일정 층 이상에서는 하늘과 마주한 개방감, 전면 조망권 확보가 가능해지죠. 이 점은 실거주 만족도를 높이는 중요한 요인이 됩니다.
3. 외부로부터의 프라이버시
1~2층은 커튼을 치지 않으면 실내가 보이기 쉬운 위치입니다. 그에 반해 로얄층은 외부 시선에서 벗어나 사생활 보호가 용이하고, 창문을 열어도 거리의 소음이나 냄새로부터 자유롭습니다.
4. 벌레, 습기, 침수 등의 생활 불편 회피
여름철 저층에서는 모기, 바퀴, 개미 등 해충 문제가 빈번하며, 비 오는 날엔 창문을 열기 어렵고 습기가 차기 쉬운 구조입니다. 로얄층은 이러한 주거 스트레스에서 비교적 자유롭다는 점에서 고평가됩니다.
5. 향후 매도 시 유리한 가치
‘팔릴 수 있는 집’은 언제나 수요가 꾸준합니다. 로얄층은 실거주자와 투자자 모두에게 가장 안정적인 선택지로 여겨지기 때문에, 향후 전세나 매매 시 금방 빠지는 매물, 가격을 유지하거나 상승하기 쉬운 조건이 됩니다.
프리미엄 금액은 어느 정도일까?
단지에 따라 다르지만, 같은 평형, 같은 라인 기준으로 층에 따라 500만 원~5,000만 원 이상의 차이가 발생할 수 있습니다.
| 조건 | 예상 가격 차이 | 비고 |
|---|---|---|
| 5층(저층) vs 11층(로얄층) | 1,000만 원~2,000만 원 | 전망, 채광, 소음 차이 |
| 7층(중층) vs 21층(고층 프리미엄) | 2,000만 원~4,000만 원 | 고층 선호 지역의 경우 |
| 같은 층, 동 위치 다름 | 500만 원 이상 | 정남향 or 정중앙 동 vs 끝동 비교 |
로얄층 프리미엄, 항상 정당할까?
로얄층이라 해서 항상 프리미엄이 정당하게 붙는 건 아닙니다. 단지 구조, 실제 환경, 건물 노후도에 따라 그 프리미엄이 실거주 만족으로 이어지지 않는 경우도 적지 않죠.
예를 들어, 20층 아파트에서 17층이 로얄층이라고 프리미엄이 붙었지만,
- 엘리베이터 속도가 느려서 매번 5분 이상 대기해야 하거나
- 주변에 고층 건물이 생겨 조망이 막히거나
- 초등학교 방송 스피커와 가까워서 아침마다 소음에 시달리는 경우
이처럼 실제 주거 편의성과는 괴리가 있는 로얄층도 많습니다.
- ✔ “이 정도면 조용할 줄 알았는데…” : 생각보다 윗집 발소리가 심한 경우
- ✔ “고층 뷰 기대했는데...” : 건너편에 새 아파트 들어와 시야 차단
- ✔ “햇살 잘 들 줄 알았는데…” : 오후엔 그늘지는 위치, 실제 일조 부족
즉, 이름만 보고 프리미엄을 납득하지 말고, 실제 조건을 꼼꼼히 따지는 안목이 필요합니다.
이런 로얄층은 조심하세요
아래와 같은 조건은 아무리 ‘로얄층’이라 해도 프리미엄을 지불하고 선택하기에는 신중할 필요가 있습니다.
- 1. 뷰가 막힌 로얄층 → 고층이라도 앞동 간격이 너무 가까워 조망권 없음
- 2. 일조량 낮은 로얄층 → 정북향, 혹은 주변 건물 그림자 때문에 하루 종일 그늘
- 3. 엘리베이터 스트레스 → 고층이지만 저층에서 승객 꽉 차서 항상 대기하거나 못 타는 구조
- 4. 외부 소음 유입 → 고층이지만 고속도로 방음벽과 인접해 있어 차음이 되지 않음
- 5. 실거주가 아닌 투자 목적으로만 책정된 프리미엄 → 실거주 만족도가 낮지만 거래 사례만으로 가격 형성된 층
💭 한 지인이 프리미엄 주고 로얄층을 샀는데, 막상 살아보니 바로 앞에 학교 방송이 하루 세 번씩 울려서 스트레스를 많이 받더라고요. 또 다른 친구는 고층 뷰에 반해 계약했는데, 새로 들어선 오피스텔이 시야를 완전히 가려버렸어요. 그 이후 저도 집 볼 때는 '실제로 살아봤을 때 어떤지'를 가장 먼저 생각하게 됐습니다.
그렇다면 현명한 로얄층 선택법은?
로얄층을 고를 때는 ‘기본 조건 + 나의 우선순위’를 기준으로 판단하는 것이 가장 좋습니다. 남들이 말하는 로얄층이 아닌, 내가 실생활에서 만족할 수 있는 층이 진짜 로얄층입니다.
체크리스트: 나에게 맞는 로얄층을 고르려면
- ① 아침과 낮에 집에 있는 시간이 많은가? → 일조가 중요한 사람은 남향·중간층 이상을 고려
- ② 아이가 있는가? 층간소음에 민감한가? → 윗집 없는 최상층 or 고층이라도 매트 시공 여부 확인
- ③ 뷰나 프라이버시를 중요하게 여기는가? → 앞동 간격, 창문 위치, 옆동 배치까지 체크
- ④ 엘리베이터 혼잡도를 감수할 수 있는가? → 고층이라면 승강기 속도, 개수, 배치도 고려
- ⑤ 향후 매도를 고려하는가? → 시장에서 보편적으로 선호되는 층을 선택 (통상 중상층)
결국 로얄층은 내가 어떤 점에 민감한가에 따라 달라지는 개인화된 개념이라는 걸 꼭 기억하세요.
프리미엄보다 실거주가 먼저다
좋은 층을 사는 건 중요하지만, 그것이 내 삶의 질에 실질적으로 얼마나 기여하는지가 더 중요합니다. 남들이 말하는 로얄층이 나에겐 오히려 불편함일 수도 있다는 사실, 잊지 마세요.
그리고 프리미엄이 붙은 층이라고 해도, 내가 직접 살아보고 체감해보는 가치가 가장 정확한 기준입니다.
마무리하며
로얄층이라는 단어는 분명 매력적입니다. 하지만 단지 하나, 구조 하나만 봐도 ‘최적의 층’은 다를 수 있듯이, 로얄층의 기준은 상황에 따라 유동적입니다.
프리미엄을 지불해야 한다면 그만큼 확실한 이유와 실익이 있는지를 체크하고, 정보에 흔들리기보다 나에게 맞는 기준을 정하고 선택하는 것이 가장 현명한 부동산 소비 방법입니다.
FAQ
- 로얄층 프리미엄은 어느 정도가 적정선인가요?
→ 보통 수요가 몰리는 중상층 기준, 동일 평형 대비 1,000만~2,000만 원 수준이 일반적입니다. 단지와 입지에 따라 다릅니다. - 최상층은 무조건 좋은가요?
→ 위층 소음이 없다는 장점이 있지만, 여름철 열기, 겨울철 난방비 부담, 물탱크·기계실 위치에 따라 단점도 존재합니다. - 로얄층은 되팔기 좋나요?
→ 네. 수요가 몰리는 층이기 때문에 매도 시 유리할 수 있으나, 너무 고가 매입 시 되팔기 어려울 수도 있습니다. - 엘리베이터는 몇 층 이상이면 꼭 필요한가요?
→ 일반적으로 5층 이상부터는 실생활에 불편함이 커지기 때문에 승강기가 필수로 여겨집니다. - 아파트 층수 선택이 재산 가치에 큰 영향을 미치나요?
→ 네. 같은 평형이라도 층수에 따라 매매가·전세가가 수천만 원 차이 나며, 향후 거래에도 큰 영향을 줍니다.
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